'Sóng Gió' Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam 2019

 

Bất động sản đã có dấu hiệu sụt giảm

 

Nguồn cung các căn hộ CAO CẤP dư thừa

 

Có nơi gía lên tới 200-300 triệu/m2. Điều này gây mất cân bằng thị trường vì giá nhà trung bình tại Việt Nam đã vượt mức thu nhập trung bình người dân tới 20 lần khiến nhiều người dân khó có cơ hội sở hữu nhà

 

Nhiều dự án bị 'án binh bất động'

 

Năm 2018, thị trường đã có những dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch

 

Năm 2019 tiếp tục khó khăn hơn khi tại nhiều tỉnh thành trong cả nước các dự án đã cấp phép và đang chờ cấp phép bị 'đứng hình' không thể triển khai tiếp do bị rà soát lại pháp lý đất đai (đặc biệt là liên quan đất công hay dính một phần đất công)

 

Các quy định chồng chéo trong các bộ luật như Luật đất đai, luật nhà ở, luật xây dựng...làm cho việc cấp phép mới bị gặp nhiều khó khăn.

 

Báo Thanh Niên cho hay:

{Các cơ quan nhà nước có thẩm quyền thực hiện rà soát, chấn chỉnh lại các quy trình, thủ tục về đầu tư xây dựng đối với các dự án BĐS, nhà ở thương mại là rất cần thiết, nhằm mục tiêu phát triển thị trường BĐS minh bạch, lành mạnh và bền vững. Đây cũng là đợt sàng lọc để loại bỏ những doanh nghiệp BĐS bất lương, làm ăn chụp giật, thậm chí lừa đảo.

Kết quả là năm 2019, toàn TP chỉ có 1 “dự án nhà ở thương mại có quyền sử dụng đất ở” được “chấp thuận chủ trương đầu tư”, giảm 12 dự án, tương đương tỷ lệ 92%. Chỉ có 4 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận chủ trương đầu tư và công nhận chủ đầu tư”, giảm 24 dự án, tương đương 85%. Chỉ có 16 dự án nhà ở thương mại được “chấp thuận đầu tư”, giảm 64 dự án, tương đương 80%. Có 47 dự án với 23.485 căn hộ chung cư “đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai”, giảm 14,1% so với năm 2018, bao gồm: căn hộ cao cấp 15.758 căn, chiếm tỷ lệ áp đảo lên đến 67,1%; căn hộ trung cấp có 5.284 căn, chỉ chiếm tỷ lệ 22,5%; căn hộ bình dân có 2.395 căn, chỉ còn chiếm tỷ lệ 10,2%. Số lượng dự án nhà ở tập trung nhiều nhất tại Q.9 (9 dự án), Q.7 (8 dự án), Q.2 (6 dự án), H.Bình Chánh (4 dự án). Năm 2019, không có dự án nhà ở xã hội mới và chỉ có 3 dự án nhà ở xã hội (cũ) với 2.281 căn hộ đã hoàn thành xây dựng.}

 

Cơn say trái phiếu bất động sản

 

"Từ đầu năm đến nay, bất động sản là lĩnh vực có các đơn vị tham gia chào bán trái phiếu đông đảo nhất, với 44 trên tổng số 108 doanh nghiệp. Tổng lượng chào bán cũng rất lớn, lên đến 47.804 tỷ đồng, tương đương hơn 2 tỷ USD, với sự góp mặt của rất nhiều doanh nghiệp bất động sản tên tuổi.

Các chính sách siết tín dụng từ phía Ngân hàng Nhà nước đã tạo ra sự dịch chuyển của các doanh nghiệp bất động sản từ kênh huy động tín dụng ngân hàng sang kênh phát hành trái phiếu. Tuy nhiên, việc nở rộ hình thức huy động vốn bằng trái phiếu của doanh nghiệp bất động sản từ đầu năm đến nay cho thấy tiềm ẩn nhiều rủi ro có thể ảnh hưởng tới cả nền kinh tế." (Leader.vn cho hay)

 

Các doanh nghiệp bất động sản trong năm 2019 đua nhau phát hành trái phiếu để huy động vốn và mức lãi suất cao nhất lên đến 14.45%/năm (hơn gấp đôi lãi suất gửi ngân hàng 7%/năm).

 

"Các trái phiếu doanh nghiệp bất động sản phát hành sử dụng tài sản đảm bảo chính là dự án bất động sản, hoặc nguồn tiền hình thành từ việc bán dự án bất động sản trong tương lai để đảm bảo khả năng trả nợ.

Đối với những đợt phát hành trái phiếu không chuyển đổi, không kèm chứng quyền, không có tài sản đảm bảo và không có bảo lãnh thanh toán, tiền để trả gốc và lãi cho nhà đầu tư cũng đến từ việc kinh doanh dự án bất động sản.

Khi thị trường bất động sản không thuận lợi hay các dự án bất động sản không bán được như kỳ vọng, tài sản thế chấp là bất động sản không còn nhiều ý nghĩa vì mất thanh khoản."

 

Các dự án lừa đảo

 

Nhiều người dân cả tin bỏ tiền ra mua đất của Địa ốc Alibaba dù đã được cảnh báo. Công ty này đã thu lợi 2500 tỷ đồng từ  6700 khách hàng.

Sở Tài nguyên - Môi trường cho biết 29 dự án “ma” mà Công ty cổ phần địa ốc Alibaba (TP.HCM) tự vẽ ra để lừa khách hàng, hầu hết là đất nông nghiệp, lâm nghiệp, giao thông...

 

Các doanh nghiệp như Địa ốc Alibaba, Công ty Angel Lina, Hoàng Kim Land, Hưng Thịnh Phát... thông qua việc bán các dự án "ma"đã lừa hàng nghìn tỷ đồng của khách hàng

 

Các biến cố trên cho thấy nhiều người dân vẫn chưa có sự tìm hiểu pháp lý chặt chẽ khi giao dịch bất động sản cùng với lòng tham lợi nhuận lớn trong thời gian ngắn nên đã bị thuyết phục xuống tiền cho các dự án ma.

 

Các dự án trên có điểm chung: không nằm trong quy hoạch, không được cấp phép đầu tư, không có quy hoạch chi tiết 1/500.

 

Vụ Condotel Đà Nẵng chấm dứt cam kết lợi nhuận 12% vào tháng 12/2019

 

Mức cam kết lợi nhuận quá cao của Codotel tiềm ẩn những rủi ro lớn.

"Ông Đặng Văn Quang, một chuyên gia nhiều năm liền gắn với thị trường bất động sản cho rằng, cam kết lợi nhuận cao đến 12% một năm, 1.700 căn hộ đã được bán ra trong tổng số khoảng 10.000 căn của Cocobay và còn một số Cocobay khác nữa đang được chuẩn bị tạo lập và đưa ra thị trường đã cho thấy dần hình thành dấu hiệu của mô hình Ponzi trong bất động sản."

Diễn Biến Các Phân Khúc Bất Động Sản Việt Nam 2019

 

Nhìn chung, đã có dấu hiệu sụt giảm cả về nguồn cung dự án, nguồn cung sản phẩm nhà ở và số lượng giao dịch.

 

Condotel

 

Về sản phẩm bất động sản loại hình condotel trong quý II/2019 chỉ ghi nhận hơn 5.000 sản phẩm mới đưa ra thị trường, giao dịch thành công chỉ gần 1.400 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ thấp đạt hơn 27%.

 

Căn hộ

 

Nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục. Cụ thể, tại Hà Nội, lượng căn hộ mở bán chỉ đạt trên 4.660 căn, thấp hơn 65,3% so với quý trước. Còn tại TP. Hồ Chí Minh, lượng mở bán căn hộ đạt hơn 4.100 căn, đây là mức thấp kỷ lục kể từ khi thị trường hồi phục vào năm 2014.

 

Dù thế, tỷ lệ hấp thụ căn hộ ở cả Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh ghi nhận vẫn ở mức cao.

 

Đất nền

 

Những cơn sốt đất xuất hiện và bùng phát ở hầu khắp các địa phương trên cả nước, bắt đầu bùng phát ở Đà Nẵng và Quảng Nam ngay sau Tết Kỷ Hợi.

Thời điểm cuối năm 2018 đầu 2019, giá đất nền, đất thổ cư tại khu vực này tăng chóng mặt, có nơi tăng gấp 3-4 lần so với trước. Hàng loạt nhà đầu tư từ Hà Nội, TP.HCM rủ nhau mang tiền đổ về Quảng Nam, Đà Nẵng mua đất.

 

"Các sản phẩm đất nền diện tích khoảng 100m2 ở khu vực Hòa Xuân (quận Cẩm Lệ, TP. Đà Nẵng) có mức giá từ 3 - 5 tỷ đồng (tùy vị trí). Tuy nhiên, chỉ trong 2 tuần sau kỳ nghỉ Tết Nguyên đán, các sản phẩm đất nền tại đây đã nhanh chóng tăng thêm 600 - 800 triệu đồng mỗi lô và lập đỉnh mức giá mới.", CafeF cho biết.

 

Tại TP. Hồ Chí Minh, hiện tượng sốt đất bắt đầu quay trở lại vào thời điểm đầu tháng 3. Những địa bàn rục rịch tái sốt có thể kể đến như Cần Giờ, quận 9... Giá đất thời điểm sốt cũng tăng lên gấp đôi, gấp ba.

 

Còn tại Hà Nội, tình trạng sốt đất thời gian vừa qua cũng xảy ra ở một số huyện ngoại thành như Hoài Đức, Gia Lâm, Đông Anh,…

 

CafeF nhận định: Việc thiếu thông tin chính là kẽ hở để các nhà đầu tư thu gom nhà, đất nhằm đầu cơ.

Chàng Kisdel đã tìm thấy chiếc lông chim Phượng Hoàng Lửa thứ tư và lời này trong cuốn sách mà anh mượn từ thư viện thành phố

'Bão Táp' Trên Thị Trường Bất Động Sản Việt Nam 2020!

 

Với tình hình dịch bệnh Covid-19 đang diễn ra khốc liệt hơn (lan rộng cả thế giới, số ca nhiễm và tử vong tăng lên mạnh mẽ) chắc chắn ảnh hưởng nặng nề đến thị trường bất động sản năm 2020 và có thể các năm sau nữa.

 

Tính đến 7h sáng ngày 18/3/2020, có 165 quốc gia và vùng lãnh thổ bị nhiễm SARS-CoV-2. 198.178 ca nhiễm bệnh trên toàn cầu. Trong đó có 7.965 ca tử vong.

Tuoitre.vn cho biết: "Ý tiếp tục là ổ dịch COVID-19 lớn nhất ngoài Trung Quốc khi ghi nhận thêm 345 ca tử vong trong 24 giờ qua, nâng tổng số ca tử vong ở nước này lên 2.503 người. Châu Âu cấm nhập cảnh 30 ngày đối với công dân không phải của EU."

 

Tại Việt Nam, báo Thoidai đưa tin: "Sáng 18/3, Bộ Y tế thông báo thêm một bệnh nhân mắc mới là nam, 36 tuổi, địa chỉ ở Thôn Văn Lâm 3, xã Phước Nam, huyện Thuận Nam, tỉnh Ninh Thuận, nâng tổng số trường hợp nhiễm Covid-19 lên 67 người."

 

Ngoài ra, thị trường bất động sản 2020 đang diễn tiến trên cơ sở lọc bỏ mạnh mẽ các doanh nghiệp bất động sản làm ăn kém hiệu quả.

 

Khung giá đất mới cho giai đoạn 2020-2024

 

Chính phủ ban hành Nghị định 96/2019/NĐ-CP về khung giá đất đối với từng loại đất, theo từng vùng được quy định tại Điều 113 Luật Đất đai.

 

Khung giá đất sẽ được sử dụng làm căn cứ để Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất tại địa phương.

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ vào thực tế tại địa phương được quy định mức giá đất tối đa trong bảng giá đất, bảng giá đất điều chỉnh cao hơn không quá 20% so với mức giá tối đa của cùng loại đất trong khung giá đất giai đoạn 2020 – 2024.

 

Bộ cũng giải thích, khung giá chỉ được lấy làm căn cứ để xây dựng bảng giá, còn mức tăng cụ thể bao nhiêu phần trăm so với khung quy định là do địa phương tự quyết định.

 

Theo tbck.vn: "Việc điều chỉnh tăng khung giá đất giúp người bị thu hồi đất bớt thiệt thòi và làm cho công tác đền bù giải phóng mặt bằng nhanh hơn, tạo nguồn thu ngân sách từ đất hiệu quả hơn. Tuy nhiên, khung giá đất tăng cao cũng khiến nhiều người lo ngại chi phí đầu vào sản phẩm bất động sản cao hơn, kéo theo giá nhà tăng và giấc mơ mua nhà của họ ngày càng xa vời."

Siết chặt tín dụng bất động sản

 

VTV1cho biết: kể từ 2020, tỉ lệ tối đa của nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung và dài hạn từ 40% giảm xuống còn 30%

 

Hệ số rủi ro khi kinh doanh bất động sản từ 150% tăng lên 200%

 

Lý do chính phủ Việt Nam siết chặt tín dụng:

  1. lĩnh vực bất động sản là nơi chứa nhiều rủi ro nên chính phủ không thể chủ quan khi kiểm soát lĩnh vực này.
  2. hạn chế nợ xấu. Do đó chỉ xem xét các dự án vay vốn khả thi, thận trojnh cho vay các nhà đầu tư thứ cấp

 

FDI tiếp tục chảy vào bất động sản 2020

 

"Năm 2019, các chỉ số tăng trưởng kinh tế vĩ mô đầy ấn tượng đã hỗ trợ cho hiệu suất của thị trường bất động sản, đặc biệt là phân khúc bất động sản công nghiệp, với tổng lượng đầu tư đạt 24,56 tỷ USD, chiếm hơn 64,6% tổng vốn đầu tư. Năm 2020 cũng có những khởi đầu tích cực. Chỉ trong 20 ngày đầu tháng 1-2020, Việt Nam đã thu hút được 5,3 tỷ USD đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), với mức tăng 179,5% cùng kỳ năm ngoái. Trong số 5,3 tỷ USD này, 4,5 tỷ USD đã được đổ trực tiếp vào các dự án FDI mới. Hầu hết dòng vốn dành cho ngành sản xuất điện, nước và khí đốt; ngành sản xuất và chế biến ở vị trí thứ 2, thu hút được 85,33 triệu USD." (baomoi.com)

Covid-19 và Thị Trường Bất Động Sản 2020: Xấu Đến Mức Nào?

Chắc chắn những yếu tố trên sẽ giúp sàng lọc các doanh nghiệp và dự án bất động sản xấu và làm thị trường bất động sản trở nên 'thở' khỏe hơn.

 

Tuy nhiên sự bùng phát đại dịch Covid-19 trên toàn cầu và diễn tiến đang ngày càng nghiêm trọng hơn cho thấy 'lá phổi' thị trường bất động sản đang gặp nguy.

 

"Các cổ phiếu bất động sản đã chững lại vào ngày 9-3 vừa qua khi thị trường chứng khoán đứng trước bờ vực sụp đổ trong vòng 11 năm qua do lo ngại về virus corona."

 

Các homestay, bất động sản du lịch nhỏ lẻ và khách sạn bị ảnh hưởng nặng nề do Covid-19 vì khách trên toàn cầu đã hạn chế đi lại, du lịch do sợ lây nhiễm và do các lệnh cấm xuất nhập cảnh của các chính phủ mà Việt Nam không phải ngoại lệ.

{Thống kê của Sở Du lịch tỉnh Khánh Hòa cho thấy, trong tháng 2/2020, công suất phòng bình quân của hệ thống cơ sở lưu trú của tỉnh chỉ đạt gần 22%.

Không chỉ Khánh Hòa, ngành khách sạn ở các tỉnh thành khác như Đà Nẵng, Hà Nội, TP.HCM cũng đều rơi vào tình trạng sụt giảm mạnh công suất cho thuê phòng khi lượng khách du lịch đến Việt Nam giảm hơn 700.000 do dịch bệnh Covid-19.

Theo số liệu từ Tổng cục Thống kê, trong vòng một tháng, từ ngày 21/1 đến 20/2/2020, lượng khách đến chỉ còn hơn 1,24 triệu lượt, giảm 37,7% so với tháng trước và giảm 21,8% so với cùng kỳ.

Tính chung hai tháng đầu năm 2020, khách quốc tế đến vẫn tăng với 3,2 triệu lượt, tăng 4,8% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, đây là mức tăng trưởng thấp nhất kể từ năm 2016.} (nguồn)

 

Số lượng lớn các công ty địa ốc và sàn môi giới đóng cửa

 

Theo số liệu của Cục Đăng ký quản lý kinh doanh cũng chỉ ra, tính đến hết năm 2019, bất động sản là ngành kinh doanh có số lượng doanh nghiệp tạm dừng hoạt động và giải thể cao nhất với 598 doanh nghiệp đăng ký tạm dừng hoạt động, tăng 36,8% theo năm và 686 doanh nghiệp giải thể, tăng 39,4%.

 

Do ảnh hưởng dịch Covid-19, tính từ đầu năm 2020 đến nay đã có hơn 300 sàn giao dịch bất động sản của các doanh nghiệp (chiếm 1/3 số sàn giao dịch có trên thị trường) phải đóng cửa. Khoảng 500 sàn giao dịch phải tạm dừng hoạt động một phần.

 

Một trong những lý do khiến các sàn môi giới gặp khó khăn là do tâm lý e ngại tập trung đến chỗ đông của các nhà đầu tư. Do đó việc tham quan các dự án hay nghĩ tới đầu tư các dự án bất động sản không phải là mỗi lưu tâm hàng đầu trong đại dịch.

Những khu vực có người nhiễm Sars-Cov-2 bị cách ly sẽ càng khó kinh doanh hơn.

 

NHỮNG PHÂN KHÚC BỊ ẢNH HƯỞNG KHÔNG LỚN

 

Với những doanh nghiệp tập trung vào các sản phẩm nhà ở phục vụ nhu cầu ở thật thì tác động này dường như không quá lớn tới hoạt động kinh doanh của họ.

 

Tâm lý khách nhu cầu nhà ở thật họ "kỳ vọng sự khó khăn của thị trường và diễn biến phức tạp của dịch bệnh sẽ khiến một số nhà đầu tư chấp nhận giảm giá để ra hàng trước áp lực lãi vay ngân hàng."

Do đó những nhà đầu tư nào trước đây sử dụng quá nhiều đòn bẩy tài chính, nay đang đối mặt với áp lực lãi suất có thể sẽ phải hạ giá bát động sản để lấy lại vốn hay cắt lỗ.

Thị trường bất động sản quý 1/2020 đang có chiều hướng đi xuống nối tiếp những khó khăn của năm cũ 2019.

 

Dịch bệnh Covid-19 đang ngày càng diễn tiến xấu mà không có sự đảm bảo cao cho tương lai nền kinh tế nói chung.

 

Do đó có thể nói đại dịch Covid-19 càng xấu thì ảnh hưởng nó gây ra cho thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung càng tệ, thậm chí sẽ xuất hiện khủng hoảng khắp nơi.

 

Trừ khi đại dịch được kiểm soát tốt và con người khống chế được sự lây lan của Sars-Cov-2, thị trường bất động sản Việt Nam sẽ lao đao.

Xem Các Tập Khác Của Truyện Thần Thoại Xen Lẫn Thực Tế: "Chàng Kisdel & Bức Họa Phượng Hoàng Lửa"

Hành trình đi tìm những chiếc lông phượng hoàng lửa để dệt thành bức họa loài chim thần trong truyền thuyết.

Kisdel sẽ phải dùng tiếng hát mà Vị Thần đã ban cho để mở lời thách đố.

Chàng sẽ phải dùng các kiến thức thực tế trong cuộc sống để hóa giải lời thách đố đó.

ca nhac trư tinh nhạc tru tình hay nhất KHương Đạt Long Jelong

Post Views: 89
Scroll Up